Bong Bóng Bất Động Sản Là Gì? Những Tác Động Của Bong Bóng Bất Động Sản

Bong bóng bất động sản là gì. Nếu quan tâm đến lĩnh vực bất động sản chắc chắn bạn. Đã từng nghe thấy khái niệm bong bóng bất động sản. Tuy nhiên bong Bóng Bất Động Sản Là Gì? Những Tác Động Của bong bóng Bất Động Sản như thế nào? Cùng tìm hiểu thêm trong bài viết sau đây.

Bong bóng bất động sản là gì ?

Theo định nghĩa, “bong bóng bất động sản” xảy ra khi thị giá của một loại tài sản. Được đẩy quá xa trên giá trị thực sự và bình thường của các tài sản này. Các chuyên gia kinh tế và người dân thường có những tranh cãi gay gắt về danh từ “bong bóng” khi mô tả tình thế của thị trường, vì ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường của bất cứ loại tài sản nào.

Bất động sản lại là một loại tài sản đặc thù, mang nhiều tính chất địa phương. Và bao gồm nhiều phân khúc thị trường khác biệt; nên khi nói đến bong bóng BĐS. Chúng ta phải thu gọn lĩnh vực bàn cãi và hiểu rõ những giới hạn của bài phân tích.

Bài viết này chỉ thảo luận về phân khúc nhà ở của thị trường BĐS tại VN. Cố gắng tìm hiểu hiện nay, chúng ta có thể dùng chữ bong bóng để mô tả tình huống. Nếu có, thì cái bong bóng này bao giờ sẽ vỡ và hậu quả sẽ ảnh hưởng gì đến nền kinh tế vĩ mô.

Trước hết, những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐS bao gồm những yếu tố định lượng được:

(1) luật cung cầu của thị trường

(2) khả năng mua của người tiêu dùng

(3) dòng tiền đang rót vào kênh BĐS

(4) tình hình kinh tế vĩ mô

(5) những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm : (a) tác động của các nhà đầu cơ ; (b) trào lưu tâm lý của đám đông ; (c) chính sách của chính phủ và;  (d) tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.

Trong các yếu tố định lượng, quan trọng nhất là luật cung cầu của thị trường. Phân khúc nào (nhà ở cao cấp hay trung bình hay cho giới thu nhập thấp, thương mại hay văn phòng, BĐS du lịch, khu công nghiệp …) chúng ta cũng có thể tính ra số lượng cung và nhu cầu của người tiêu dùng.

Hiện nay, ở VN, căn cứ theo các báo cáo của các nhà môi giới địa ốc. Trong cũng như ngoài nước, thì nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu. Tổng số đơn vị của nhà đầu cơ thứ cấp chiếm khoảng 47% số lượng bán ra. Trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác. Tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp.

Yếu tố thứ hai là khả năng mua của người tiêu dùng.

Theo thị trường Âu Mỹ, người ta tính 25% mức thu nhập của người mua là khả năng trả nợ. Khi so sánh với số tiến vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng (cộng với tiền thuế và bảo hiểm). Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng. Cùng đi làm là 16 triệu mỗi tháng, nếu dùng một tỷ số cao hơn nước ngoài là 35%. Để dành cho việc trả nợ (5,6 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 500 triệu trả làm 20 năm. Với lãi suất 15% một năm. Người VN có nhiều tiết kiệm, nên số tiền mặt trả trước (down payment) có thể lên đến 1/3.

Dựa trên các yếu tố này, thì căn nhà trung bình giá khoảng 800 triệu đồng là thích hợp. Với túi tiền và hoàn cảnh của họ. Và cũng theo công thức này thì phần lớn các nhà ở tại HCM hay Hà Nội. Đều vượt quá khả năng trả nợ của người tiêu dùng. Tuy vậy giá cả tại các tỉnh nhỏ cho thấy chỉ hơi cao hơn khả năng một ít.

Yếu tố khác có thể đo lường được

là dòng tiền đang đổ vào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư. Tiền vay mượn của ngân hàng hay tư nhân. Tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI. Hiện nay, FDI vẫn đổ vào các dự án BĐS có giá đất trưng dụng thật thấp. Có nhiều ưu đãi trong điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, rất ít tiền FDI cho các dự án đang dang dở, bị kẹt vốn. Mà chủ đầu tư không chịu hạ giá hơn 30% giá vốn ban đầu.

Yếu tố có thể định lượng thứ tư là ảnh hưởng từ nền tình hình vĩ mô. Mà động tác chính sẽ là mức độ tăng trưởng của thu nhập quốc gia (national income, không phải GDP). Tỷ giá đồng VN và con số lạm phát. Thu nhập quốc gia thì bao gồm cán cân xuất khẩu. So với nhập khẩu, FDI, kiều hối và nợ vay tư và công. Tất cả các thành tố này đều tiêu cực, có khuynh hướng đi xuống. Sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị thực sự của BĐS trong một thị trường bình thường.

Hậu quả của hiện tượng bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất động sản là nỗi lo sợ cho cả nền kinh tế của xã hội. Dưới đây chúng tôi nêu đến 2 hậu quả nghiêm trọng mà bong bóng bất động sản để lại

Nợ xấu

Nợ xấu tại các ngân hàng gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế và chính ngân hàng đó.

Ảnh hưởng tới ngân hàng: chủ thể bong bóng bất động sản là nỗi lo sợ cho cả nền kinh tế của xã hội. Dưới đây chúng tôi nêu đến 2 hậu quả nghiêm trọng mà bong bóng bất động sản để lại (chúng tôi không đề cập quá chi tiết vào từng hậu quả).

Đọc thêm: tiêu cực của cơn sốt đất ảo

4.1 – Nợ xấu

Nợ xấu tại các ngân hàng gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế và chính ngân hàng đó.

Ảnh hưởng tới ngân hàng: chủ thể hay ở đây là các nhà đầu tư. Doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn. Việc không thu hồi được nợ (gốc, lãi và các khoản phí) làm cho nguồn vốn của các ngân hàng bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút. Tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao làm cho uy tín, tiềm lực tài chính của ngân hàng bị suy giảm. Dẫn đến làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng.

Ảnh hưởng tới nền kinh tế: rủi ro tín dụng ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động, tăng trưởng của ngân hàng. Nếu ngân hàng phá sản thì sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền. Gây ảnh hưởng tiêu cực, khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế.

4.2 – Bất động sản ma (bong bóng bất động sản là gi)

Nhà đầu tư, doanh nghiệp phá sản dẫn đến các dự án bỏ dở, hoàn thành cũng không có người ở.

Dự án ma: biệt thư, khu nghỉ dưỡng không có bóng người. Hàng loạt các dự án bỏ hoang mà chưa biết sử dụng vào mục đích gì. Giá trị mà các dự án này trước đây mang có giá hàng nghìn tỷ nay không một ai ngó đến.

Chính quyền gặp khó: câu hỏi là làm gì với đống lộn xộn. Không theo quy hoạch đang bỏ hoang ngoài kia. Tái cấu trúc hay đập bỏ để xây lại? tất cả hướng giải quyết đều gặp vô vàn khó khăn. Phải mất hàng chục năm hay hậu quả gây ra là mãi mãi.

đây là các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn. Việc không thu hồi được nợ (gốc, lãi và các khoản phí) làm cho nguồn vốn của các ngân hàng bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút. Tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao làm cho uy tín, tiềm lực tài chính của ngân hàng bị suy giảm. Dẫn đến làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng.

Ảnh hưởng tới nền kinh tế: rủi ro tín dụng ảnh hưởng. Đến việc mở rộng hoạt động, tăng trưởng của ngân hàng. Nếu ngân hàng phá sản thì sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền, gây ảnh hưởng tiêu cực. Khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế.

Bất động sản ma bóng bóng bất động sản

Đây cũng là một hậu quả rất nghiêm trọng của bong bóng bất động sản. Khi mà các nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản. Thì các dự án mà họ đang rót tiền vào sẽ bị bỏ hoang. Thậm chí có những sản phẩm bất động sản trước kia. Được hứa hẹn là hàng nghìn tỷ thì hiện tại cũng không còn giá trị sử dụng.

Lúc này chính quyền cũng không có hướng giải quyết gì. Những dự án đang nằm trong quy hoạch nên tái cấu trúc hay đập bỏ xây lại. Tất cả các hướng giải quyết đều gặp khó khăn điều này dẫn đến sự lãng phí nguồn đất.

Trên đây là những thông tin giúp bạn hiểu hơn. Về bong bóng bất động sản là gì? Những tác động của bong bóng bất động sản. Đây quả là một hiện tượng khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản lo sợ. Hãy đọc những thông tin này và hiểu thêm về các khái niệm trước khi bước vào thị trường bất động sản nhé.

Công ty TNHH Tư Vấn Bất Động Sản SAIGON GREENLAND

https://saigongreenland.vn/

Địa chỉ: 185 Ngô Tất Tố Quận Bình Thạnh

# cho thuê căn hộ Landmark 81

# cho thuê căn hộ Vinhomes Golden River

# cho thuê căn hộ Vinhomes Central Park

# bán căn hộ Vinhomes Central Park

# bán căn hộ Vinhomes Grand Park

0901444132